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1秒競(jìng)價(jià)、溢價(jià)40%，1.43億搶“雜草豪宅”是撿漏還是焦慮
來(lái)源： 鳳凰網(wǎng)作者：時(shí)間： 2025-10-20
當(dāng)一套空置數(shù)年、門外雜草叢生的毛坯別墅，在法拍場(chǎng)上引來(lái)10位億萬(wàn)富翁149輪瘋搶，最終以1.43億元溢價(jià)40%成交時(shí)，北京頂豪市場(chǎng)的魔幻一幕，撕開(kāi)了高端房產(chǎn)交易的詭異面紗。10月17日，遠(yuǎn)洋LA VIE與縵合北京（原霄云路8號(hào)）4套頂豪法拍房源引爆市場(chǎng)，2萬(wàn)人在線圍觀、最短1秒競(jìng)價(jià)間隔的狂熱場(chǎng)景，與當(dāng)下樓市整體的冷靜形成刺眼反差。這場(chǎng)看似非理性的搶房大戰(zhàn)，實(shí)則是高凈值人群資產(chǎn)配置焦慮與行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾的集中爆發(fā)。
此次引爆市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋LA VIE獨(dú)棟別墅，堪稱法拍界的"逆襲者"。這套面積近1700平方米的房源，此前在8月和9月兩次流拍，起拍價(jià)從1.65億元降至1.32億元仍無(wú)人問(wèn)津。但短短一個(gè)月后，它卻成為資本追逐的焦點(diǎn)：10位買家繳納千萬(wàn)元保證金入場(chǎng)，從1.05億元起拍價(jià)一路廝殺，歷經(jīng)147次延時(shí)競(jìng)價(jià)，最終以8.4萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成交。而貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)同類掛牌房源單價(jià)最高達(dá)16.7萬(wàn)元/平方米，即便與最低掛牌價(jià)10.6萬(wàn)元/平方米相比，法拍價(jià)仍存在明顯價(jià)差。
同樣上演搶房大戰(zhàn)的還有縵合北京的3套房源。這3套面積均為455.27平方米的房源，起拍價(jià)均為5217萬(wàn)元，其中一套歷經(jīng)276次競(jìng)價(jià)、272次延時(shí)，從10月16日持續(xù)鏖戰(zhàn)至次日上午，最短競(jìng)價(jià)間隔僅1秒，最終最高成交價(jià)達(dá)5683萬(wàn)元，單價(jià)約12.5萬(wàn)元/平方米。值得注意的是，加上1%的技術(shù)服務(wù)費(fèi)和1%的商家傭金，買家實(shí)際成本將進(jìn)一步提高。而該項(xiàng)目此前10次法拍記錄中，多次遭遇撤回或流拍，即便是成交房源，競(jìng)價(jià)次數(shù)也從未超過(guò)80次，此次熱度堪稱史無(wú)前例。
表面上看，這場(chǎng)頂豪法拍狂歡源于"撿漏"心理。作為北京豪宅市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋LA VIE容積率僅0.3、綠化率60%，190棟獨(dú)棟別墅占據(jù)稀缺湖景資源，套均總價(jià)上億元；縵合北京則以歐洲建筑風(fēng)格、原生森林景觀和24小時(shí)管家服務(wù)著稱，明星業(yè)主云集，曾因"馬斯克購(gòu)房"傳聞沖上熱搜。這些項(xiàng)目的二手房源不僅掛牌量少，成交周期也普遍較長(zhǎng)，最近一次正經(jīng)成交均要追溯到2021年之后，法拍市場(chǎng)的低價(jià)房源自然成為稀缺標(biāo)的。
但深入分析不難發(fā)現(xiàn)，狂熱背后是高凈值人群的資產(chǎn)配置困境。在經(jīng)濟(jì)增速放緩、股市波動(dòng)加劇、理財(cái)產(chǎn)品打破剛兌的背景下，核心城市的頂級(jí)房產(chǎn)憑借稀缺性和抗通脹屬性，成為資本避險(xiǎn)的重要選擇。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，一線城市法拍住宅成交總金額達(dá)280億元，北京法拍房成交均價(jià)42705元/平方米，雖低于普通二手房，但頂豪法拍房的折價(jià)空間相對(duì)有限，此次遠(yuǎn)洋LA VIE的溢價(jià)成交，更印證了資本對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追捧。
與此同時(shí)，頂豪法拍市場(chǎng)的熱度也暴露了行業(yè)的深層矛盾。一方面，部分高端項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題或業(yè)主債務(wù)違約，導(dǎo)致房源流入法拍市場(chǎng)，成為市場(chǎng)供給的重要補(bǔ)充；另一方面，普通豪宅市場(chǎng)庫(kù)存高企、成交低迷，而真正占據(jù)核心資源的頂豪卻供不應(yīng)求，形成"冰火兩重天"的格局。數(shù)據(jù)顯示，北京法拍房整體清倉(cāng)率僅40.93%，成交折價(jià)率76%，多數(shù)房源仍面臨流拍壓力，只有少數(shù)核心地段的頂豪能引發(fā)爭(zhēng)搶。
需要警惕的是，頂豪法拍的狂歡并非樓市回暖的信號(hào)。此次成交的房源均為毛坯狀態(tài)，部分甚至雜草叢生，買家不僅需要承擔(dān)高昂的裝修成本，還可能面臨產(chǎn)權(quán)糾紛、物業(yè)費(fèi)高等隱性風(fēng)險(xiǎn)。遠(yuǎn)洋LA VIE的物業(yè)費(fèi)高達(dá)18元/平方米·月，一套1700平方米的別墅，每年物業(yè)費(fèi)就超過(guò)30萬(wàn)元。對(duì)于買家而言，這場(chǎng)看似風(fēng)光的搶房大戰(zhàn)，實(shí)則是一場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)的資本博弈。
從行業(yè)視角看，頂豪法拍市場(chǎng)的異動(dòng)，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化正在加劇。未來(lái)，核心城市、核心地段的稀缺頂豪可能會(huì)持續(xù)受到資本追捧，而普通豪宅和剛需住宅則面臨更大的去化壓力。對(duì)于高凈值人群而言，選擇法拍頂豪需理性評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與收益，避免盲目跟風(fēng)；對(duì)于市場(chǎng)而言，這種非理性的搶房場(chǎng)景，更像是資本避險(xiǎn)情緒的集中釋放，而非樓市復(fù)蘇的積極信號(hào)。
北京頂豪法拍的149輪競(jìng)價(jià)，終究是一場(chǎng)少數(shù)人的游戲。當(dāng)雜草叢生的毛坯別墅被炒至1.43億元，我們看到的不僅是資本的狂熱，更是行業(yè)轉(zhuǎn)型期的迷茫與焦慮。在房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性的大趨勢(shì)下，頂豪的稀缺價(jià)值或許能支撐其價(jià)格，但非理性的溢價(jià)狂歡，最終能否經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，仍是未知數(shù)。